民泊の事業所得で確定申告!税理士推奨の経費計上術Minpaku column

副業として民泊経営を始めようと考えたことはありませんか？空室や使っていない部屋を活用して、新たな収入源を確保できる民泊事業は、多くの不動産オーナーにとって魅力的な選択肢となっています。

しかし、民泊収入の確定申告について「事業所得として申告すべきか、不動産所得として申告すべきか迷っている」「経費の計上方法がわからない」といった声をよく耳にします。

この記事では、民泊収入が事業所得と判断される条件や確定申告の方法、経費計上のポイントなど、民泊事業者が知っておくべき税務の基礎知識をわかりやすく解説していきます。

民泊の収入は事業所得となる？

民泊収入がどのような所得区分になるかは、運営形態や提供するサービス内容によって変わってきます。基本的に、清掃やチェックインの対応など、人的サービスを提供している場合は事業所得として扱われる可能性が高いでしょう。

一方で、単純に部屋を貸し出すだけの場合は不動産所得となることが一般的です。ただし、民泊の場合は宿泊者の入れ替わりが頻繁で、amenityの補充や設備の管理など、何らかのサービス提供が伴うケースがほとんどとなっています。そのため、多くの民泊収入は事業所得として判断されることが多いのが現状です。

事業所得と不動産所得の違い

事業所得と不動産所得の主な違いは、人的サービスの提供有無にあります。不動産所得は建物などを貸し出すことで得られる収入であるのに対し、事業所得はサービスの提供を伴う事業活動から生じる収入となります。

この違いが重要な理由は、確定申告時の税務処理が大きく異なってくるからです。民泊事業の場合、以下の要素によって所得区分が判断されます。

清掃やベッドメイキングなどの宿泊サービスの提供

チェックインやチェックアウト時の接客対応

観光案内などの付帯サービス

つまり、民泊収入が事業所得と不動産所得のどちらに分類されるかは、提供するサービスの内容と程度によって総合的に判断されます。ただし、民泊事業の特性上、何らかの人的サービスが発生することが多いため、事業所得として扱われるケースが増えている傾向にあります。

民泊収入が事業所得と判断される条件

民泊収入が事業所得として判断される条件は、主に運営形態とサービスの提供内容によって決定されます。国税庁の見解では、人的サービスの提供度合いが高く、事業としての継続性や規模が一定以上である場合に事業所得として分類されます。

具体的には、以下の3つの要素が重要な判断基準となっています。

1日単位での予約受付と頻繁な宿泊者の入れ替わり

清掃やamenityの補充などの付帯サービスの提供

チェックインやチェックアウト時の接客対応

特に重要なのは、サービスの提供頻度と内容の充実度でしょう。毎日の清掃サービスを行っている場合や、宿泊者からの要望に24時間体制で対応している場合は、事業所得として判断される可能性が高まります。

また、民泊物件の数や年間の営業日数も判断材料となってきます。複数の物件を運営している場合や、年間を通じて継続的に営業を行っている場合は、事業としての実態があると見なされやすいといえるでしょう。

さらに、民泊専用の設備投資やスタッフの雇用なども、事業所得と判断される要因となります。例えば、スマートロックの設置や予約管理システムの導入、清掃スタッフの定期的な雇用などは、事業としての組織的な取り組みを示す証左となるでしょう。

事業所得と判定された場合のメリット・デメリット

民泊収入が事業所得と判定された場合には、メリットとデメリットの両面があります。まず、事業所得としての申告には青色申告制度を利用できるという大きな利点があります。

事業所得判定のメリットとして、まず経費計上の幅が広がることが挙げられます。民泊運営に関わる様々な費用、例えば清掃用品や消耗品、インターネット回線使用料、予約管理システムの利用料など、幅広い項目を経費として計上することが可能になります。

また、青色申告を選択すれば最大65万円の控除を受けられるほか、損失が出た場合の繰越控除も利用できます。これにより、開業初期の投資負担を軽減することが可能となるでしょう。

さらに、専従者給与を計上できることも大きなメリットです。家族従業員に支払う給与を経費として認められるため、世帯全体での税負担を最適化することができます。

一方で、デメリットとしては事務負担の増加が挙げられます。事業所得として申告する場合、より詳細な帳簿作成と保管が求められます。具体的には、日々の売上と経費を記録し、領収書などの証憑書類を適切に管理する必要があります。

固定資産の減価償却について

民泊事業において、固定資産の減価償却は適切な経費計上を行う上で重要なポイントとなります。建物や設備などの固定資産は、一度に経費計上するのではなく、法定耐用年数に応じて減価償却を行う必要があります。

減価償却の対象となる主な固定資産として、建物本体、内装設備、家具、電化製品などが挙げられます。取得価額が10万円以上の資産は、原則として固定資産として計上し、減価償却を行う必要があるでしょう。

例えば、民泊用の建物の場合、木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年という耐用年数で償却していきます。また、エアコンは6年、家具・備品は8年というように、資産の種類によって耐用年数が定められています。

具体的な計算方法には以下のようなものがあります。

• 定額法：毎年同じ金額を償却する方法
• 定率法：残存価額に一定の償却率を掛けて計算する方法

特に民泊事業では、内装工事やリフォーム費用も減価償却の対象となることがあります。例えば、スマートロックの設置工事や浴室のリノベーションなど、建物と一体となって機能する設備については、建物の付属設備として減価償却を行います。

また、減価償却費の計算開始時期も重要なポイントです。固定資産は、事業の用に供した日の属する年から減価償却を開始します。年の途中で取得した場合でも、月割計算は行わず、1年分として計算する点に注意が必要でしょう。

まとめ

民泊収入の税務処理について、重要なポイントを確認してまいりましょう。民泊事業では、サービス提供の度合いや経営形態によって、事業所得か不動産所得かの判断が分かれます。

収入を事業所得として申告する場合は、青色申告を選択することで最大65万円の控除を受けられる可能性があります。また、必要経費の範囲も広くなり、事業に関連する様々な支出を計上できることがわかりました。

一方で、事業所得となれば確定申告の手続きはより複雑になり、帳簿の記帳や領収書の保管など、しっかりとした経理処理が求められます。特に減価償却の計算や経費の按分など、専門的な知識が必要な部分も多くあります。

このような税務上の判断に迷った際は、早めに税理士に相談することをおすすめします。特に事業開始時期や規模の拡大時期には、適切なアドバイスを受けることで、将来の税務リスクを軽減できるでしょう。

民泊事業を始める際は、まず確定申告の基礎知識を身につけ、適切な記帳習慣を身につけることが大切です。その上で、事業の成長に合わせて専門家のサポートを受けながら、より効率的な税務管理を目指していきましょう。