民泊投資で始める！初心者向け不動産投資の始め方Minpaku column

近年、新たな投資先として注目を集めている民泊投資。

「民泊投資に興味はあるけれど、何から始めたら良いか分からない」という方もいるのではないでしょうか。本記事では、民泊投資の基本から始め方、メリット・デメリット、成功のポイントまでを分かりやすく解説していきます。

不動産投資の一種である民泊投資ですが、従来の不動産投資とは異なる点も多々あります。本記事を通して、民泊投資の全体像を把握し、あなたに最適な投資かどうかを判断する材料としてください。

民泊投資とは

民泊投資とは、自身の所有物件や賃貸物件を活用し、旅行者などに宿泊場所を提供するサービス「民泊」で収益を得る不動産投資の一種です。

従来の不動産投資では、アパートやマンションを建設・購入し、長期的な賃貸契約によって家賃収入を得ることが一般的でした。一方、民泊投資は短期滞在を目的とする旅行者をターゲットにすることで、より高い収益性が見込めます。

民泊サービスの基本

民泊とは、旅館業法に定められた「簡易宿所営業」の許可を取得しているか、「住宅宿泊事業法」（民泊新法）に基づく届出がなされた住宅を利用して、旅行者などに有料で宿泊サービスを提供するサービスです。

従来のホテルや旅館と異なり、一般の住宅を宿泊施設として活用するのが特徴です。

旅行者にとっては、宿泊費を抑えられたり、地域住民との交流を楽しめたりするメリットがあります。

民泊サービスは大きく分けて、Airbnb（エアビーアンドビー）、Booking.com、Expediaなどのプラットフォームを通じて予約を受け付ける「仲介型」と、 自社のウェブサイトや電話などで直接予約を受け付ける「非仲介型」の2種類があります。

仲介型は、集客力が高い一方、手数料が発生します。非仲介型は手数料はかかりませんが、集客を自身で行う必要があります。

民泊サービスを利用する際には、宿泊施設の設備やアメニティ、宿泊料金、キャンセルポリシーなどを事前に確認することが大切です。

民泊と不動産投資の違い

民泊投資とは、自分の所有する不動産や賃貸物件を活用して、旅行者などに短期滞在の宿泊施設を提供し、利益を得る投資方法です。一方、一般的な不動産投資は、マンションやアパートなどを購入し、長期的な賃貸契約によって家賃収入を得ることを目的とします。

両者の大きな違いは、収益の得方と顧客ターゲットにあります。民泊投資は、短期滞在の旅行者をターゲットにするため、回転率重視で収益を最大化することを目指します。宿泊料金は需要に応じて柔軟に変更できるため、繁忙期には高収益も見込めます。一方不動産投資は、長期的な安定収入を重視し、空室リスクを最小限に抑えることが重要になります。

また、運営の手間や法律も大きく異なります。民泊投資は、宿泊客とのコミュニケーション、清掃、トラブル対応など、運営に手間がかかります。さらに、旅館業法や住宅宿泊事業法などの法律や、各自治体の条例を遵守する必要があります。不動産投資は、賃貸管理会社に委託することで運営を簡略化できる場合もあり、法律や規制も民泊投資に比べてシンプルです。

民泊の市場動向

日本の民泊市場は、近年拡大を続けています。

観光庁の発表によると、2019 年には約 8.4 万軒の民泊施設が登録され、年間延べ宿泊者数は約 5,500 万人に達しました。

これは、訪日外国人旅行者の増加や、ホテル不足といった背景によるものです。

特に、東京、大阪、京都といった都市部では、宿泊施設の供給が追いついておらず、民泊への需要が高まっています。

しかし、2020 年以降は、新型コロナウイルスの影響により、インバウンド需要が激減し、民泊市場は大きな打撃を受けました。

多くの施設が休業や廃業を余儀なくされ、市場規模は縮小しました。

しかし、2023 年現在、コロナ禍の影響が徐々に落ち着きを見せ始めると、国内旅行の需要が回復しつつあり、それに伴い民泊市場も回復の兆しを見せています。

今後の民泊市場は、国内旅行の動向や、インバウンド需要の回復状況に左右されるものの、長期的な視点で見れば、成長が期待できる市場と言えるでしょう。

民泊投資の利回りと収益の特徴

民泊投資において、収益性は投資判断の重要な要素となります。一般的な賃貸物件と比較すると、民泊物件の利回りは高くなる傾向にあり、適切な運営を行えば年間10～15%程度の利回りも期待できます。

ただし、この収益性には季節による変動が大きく表れます。観光シーズンやイベント時期には高単価での提供が可能な一方で、オフシーズンは稼働率が低下する傾向にあります。このような収益の波を見据えた運営計画が重要になってきます。

具体的な収益の特徴として、以下のような要素が挙げられます。

• • 繁忙期は通常の賃貸の2～3倍の収入が見込める
  • 季節や曜日による価格変動が大きい
  • 稼働率は立地や運営方法により30～80%程度
  • 運営経費が賃貸物件より多く発生する

収益を試算する際は、売上から運営費用を差し引いた実質的な利益を見極める必要があります。清掃費用やアメニティの補充、設備の修繕費など、定期的に発生する経費を適切に見積もることが大切です。

また、民泊投資の収益は立地条件に大きく左右されます。観光スポットや駅からのアクセスが良好な物件ほど、高い稼働率と単価が期待できます。逆に、利便性の低い場所では収益性が大きく下がる可能性もあるでしょう。

宿泊料金の設定も重要なポイントとなります。競合施設の価格帯を参考にしながら、自身の物件の特徴や設備に応じた適切な価格設定を行う必要があります。季節や曜日による需要の変動を見据えた柔軟な価格戦略も求められます。

投資判断の際は、こうした収益の特徴を踏まえた上で、物件取得費用や改装費用なども含めた総合的な投資判断が必要となってきます。初期投資の回収期間を見据えながら、長期的な収支計画を立てることをお勧めします。

民泊投資の収益性とリスク

民泊投資は通常の賃貸経営と比べて高い収益が期待できる一方で、運営面での負担やリスクも大きいのが特徴です。物件の稼働率や宿泊料金の設定によって収益が大きく変動するため、投資判断には慎重な検討が必要となります。

物件の立地や規模、運営方法によって収支は大きく異なりますが、一般的な利回りは年間8〜15%程度となっています。ただし、予約状況の波や季節変動、トラブル対応のコストなど、収益に影響を与える要因をしっかりと把握したうえで、リスクヘッジの方法を考えることが重要でしょう。

収益を左右する4つの重要ポイント

民泊投資の収益性を大きく左右するポイントは、立地、物件のグレード、運営体制、集客力の4つに集約されます。これらの要素を適切にコントロールすることで、安定的な収益を確保することが可能になります。

まず初めに、立地の重要性について説明します。民泊物件は観光客の利便性が重視されるため、駅やランドマークからの距離が収益に直結します。空港や主要駅からのアクセスが良好で、観光スポットや商業施設が徒歩圏内にある物件は、高い稼働率を期待できます。

次に、物件のグレードも収益を大きく左右する要素となります。物件のグレードは、建物の築年数や内装、設備の質などで決まりますが、ターゲットとする客層に合わせた適切な設定が重要です。高級志向の観光客をターゲットにする場合は、デザイン性の高い内装や充実したアメニティが必要になるでしょう。

3つ目の運営体制については、清掃やメンテナンス、緊急時の対応など、サービスの質を維持するための仕組みづくりが欠かせません。効率的な運営体制を構築することで、人件費を抑えながら高品質なサービスを提供することができます。

最後に、集客力は安定した収益を確保するための重要な要素です。予約サイトでの露出度を高め、良質な口コミを獲得することが集客の鍵となります。写真やプロフィールの充実、適切な価格設定、丁寧なコミュニケーションなど、細かな工夫の積み重ねが必要になってきます。

これら4つの要素は相互に関連しており、バランスの取れた投資計画を立てることが重要です。例えば、立地の良い物件は購入価格が高くなりがちですが、その分高い稼働率と宿泊単価が見込めます。一方で、物件のグレードを上げすぎると、維持費用が増加して収益を圧迫する可能性もあります。

民泊投資の種類

民泊投資には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

1. 自分で所有した物件を利用する

すでに自分が所有している物件の一部、もしくは全部を民泊として貸し出す方法です。
初期費用が安く抑えられることがメリットとして挙げられます。
自宅の空き部屋などを活用することもできるため、手軽に始めやすい方法と言えるでしょう。
ただし、住宅ローンを利用している場合は、金融機関によっては住宅ローンを借りている物件を民泊として貸し出すことを禁止している場合があるので、事前に確認が必要です。

2. 物件を借りて民泊を運営する

賃貸契約で借りた物件を民泊として運営する方法です。
「転貸」や「サブリース」など、いくつかの契約形態があります。
所有物件がない場合でも民泊投資を始めることができるのがメリットです。
ただし、賃貸契約で借りた物件を民泊として貸し出すためには、物件オーナーの許可が必要となるため、事前に確認が必要です。

3. 代行業者に委託する

民泊物件の運営を代行業者に委託する方法です。
物件の清掃や管理、宿泊客とのやり取りなど、運営に関する業務全般を任せることができます。
そのため、時間や手間をかけずに民泊投資を行うことができることがメリットです。
ただし、代行業者に支払う手数料が発生するため、収益が減ってしまう点は留意が必要です。

これらの種類の中から、ご自身の状況や投資目標に合った方法を選ぶことが重要です。

まとめ

この記事では、近年注目を集めている不動産投資の手法の一つである「民泊投資」について、初心者の方にも理解しやすいよう、基礎知識から始め方、メリット・デメリット、物件選びのポイント、成功のための秘訣までを網羅的に解説しました。

民泊投資とは、自身の所有物件や賃貸物件を宿泊施設として旅行者に提供し、収益を得る投資方法です。従来の不動産投資に比べて、高利回りが見込める可能性や、比較的少額の資金で始められるなどのメリットがある一方で、運営の手間や法律・規制への対応など、注意すべき点も存在します。

収益シミュレーションや専門家への相談を通してリスクを把握し、しっかりと準備を進めることで、民泊投資は魅力的な資産運用となり得ます。この記事で得た知識を参考に、あなたも民泊投資の世界に足を踏み入れてみてはいかがでしょうか。